VUM online ОСББ нотатки

Ця сторінка містить нотатки по курсу VUM Online Ефективне управління спільною власністю через ОСББ http://online.vum.org.ua/module-1/osbb-zanyattya-5/.

Заняття №2: Правові засади

З яких законів почати вивчення правил:

  • Закон Україні про обєднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) від 29.11.2001
  • Закон Україні про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку від 14.05.2015

Закон про Житлово-коммунальні послуги від 24.06.2004

  • Він регулює ЖК в Україні
  • Також є постанови Кабінету Міністрів та накази профільного міністерства

Правовий статус:

  • ОСББ – юридична особа
  • ОСББ – форма прийняття рішення власниками квартир, а отже і всього будинку як спілього об’єкту володіння

Договори:

  • ОСББ як юридична особа здійснює господарювання, укладає договори з постачальниками послуг, може вступати до різних утвореннь – Ассоціація ОСББ чи утворювати інші юридичні особи
  • ОСББ може виступати як суб’єкт господарювання
  • Суб’єктами господарювання визначаються учасники господарських відносин, які здійснюють господарську діяльність, реалізуючи господарську компетенцію (сукупність господарських прав та обов’язків), мають відокремлене майно і несуть відповідальність за своїми зобов’язаннями в межах цього майна крім випадків, передбачених законодавством (ст. 55 ГК України)
    • Можна взаємодіяти з держ органами / структурами: оформлювати земельну ділянку, …

Нормативні документи ОСББ:

  • Типовий статут ОСББ затверджений Кабінетом міністрів України

Хто допомогає ОСББ?

  • Консультаційні центри при органах місцевого самоврядування
  • Громадські органіїації
  • Юристи з розвитку і реєстрації ОСББ (можуть бути платні)

Посилання з презентації:

  • http://online.vum.org.ua/library/upravlinnya-spilnoyu-vlasnistyu-osbb
  • http://proosbb.info/library/cat-4d4bb4c1766526e366260000 (потребує реєстрації)

Заняття №3: Перші кроки по створенню ОСББ

1. Знайти ще як мінімум 2 активістів
2. Далі перша ціль: Треба зібрати більшість від будинку пропорційно площам квартир
2a. Для цього спочатку дізнаємося загальну площу по паспорту будинку (наприклад на https://municipal.kiev.ua/kiev/)
2b. Збір ініціативної групи бажано оформити протоколом щоб використати це як обгрунтування для запиту витягу з реєстру прав власності
– (через ЦНАП для прав власності після 2013 року)
– чи у Бюро Технічної Інвентаризації через орган місцевого самоврядування:
— розділ підтримки ОСББ районної чи міської адміністрації (для цього протокол)
— отримати лист-запит про підтримку органом самоврядування ініціативної групи про отримання інформації
3. Призначити дату і місце проведення установчих зборів ОСББ (може бути двір чи актова зала поруч)
– Помідомити всіх власників квартир як мінімум за два тижні (два тижні – вимога законодавства, краще – більше) (можна під особистий підпис)
– Шляхом відправлення рекомендованого листа (якщо власник живе в іншому місці)
– За умови наявності консьєржа збір можна доручити йому
– Краще призначати збори за три тижні мінімум
– Члени ініціативної групи можуть самі обійти сусідів
– Кльово опитати сусідів які у них є проблеми і очікування від створення ОСББ

Заняття №4: Створення ініціативної групи

На початку значною мірою перефразований контент попереднього заняття.

Для реєстрації ОСББ варто дізнатися яка процедура реєстрації у вашому регіоні, приклади того як може бути:

  • Рєстрація як громадська організація з подальшим підтвердженням відомостей про юридичну особу
  • Звичайна процедура реєстрації в органі реєстрації юридичних та фізчиних осіб

Для чого створюється ініціативна група?

  • Щоб мати повноваження готувати установчі збори ОСББ: порядок денний, повідомлення власників
  • Бути легімітизованими в правовому полі для органу місцевого самоврядування
    • Це надає право звертатися за допомогою в органи місцевого самоврядування за необхідною інформацією (типу власників з попереднього заняття)
  • Защищати власників від того щоб право надавання їм послуг не було узурповане

Підготовка проекту статуту:

  • Типовий проект статуту затверджений наказом державного комітету з питань житлово-комунального господарства №141 від 27.08.2003 (внесені зміни 23.09.2015 Наказом №238 міністерства регіонального розвитку, будівництва та жк послуг)
  • Визначитися з назвою ОСББ
  • Підготувати копії статуту для тих в кого немає компа/  інтернету
  • Звернутися з проектом статуту до місцевої податкової і отримати висновок що Податкова готова внести ОСББ до реєстру неприбуткових організації
    • Хоча є норма про звільнення ОСББ від сплати сбору, бути готовим його сплатити
    • Якщо буде відмовлено то треба внести зміни до статуту (це потребує знову сборів)
    • Тому варто попередньо поспілкуватися з підрозділом податкової який буде проводити реєстрацію

Заняття №5: Проведення установчих зборів

  • Якщо у будинку понад 50-70 квартир варто підшукати місце для зборів
  • Установчі збори – відкритий захід і їх можуть відвідувати
    • Представники місцевих організацій
    • Органів самоврядування
    • Представники власника, яким доручено представляти його інтереси (нотаріально завірена довіреність
    • Представники правоохоронних органів
  • Необхідна кількість людей: 50% + 1 від кількості власників квартир

Протидія рейдерству

  • До проведення зборів варто зарєструвати назву об’єднання щоб під себе її не зарєстрували опоненти (наприклад представники жеку)
  • Під час проведення проведіть реєстрацію
    • Підпис у списку згідно даних отриманих з реєстру
    • Внесення у список власників на підставі
      • Свідотцва на право власності / спадщину
      • Витягу з реєстру
      • Договору купівлі/продажу/дарування

Голосування

  • Підготуйте мандати для голосування (наприклад, папірці певного кольору), отримають їх ті хто зареєструвався (вони тільки для попереднього голосування, фактичне голосування – письмове)
  • Визначить потрібну кількість місць (столів, стільців, …) для реєстрації власників квартир і зарезервуйте час для реєстрації (година до проведення зборів)

Підготовка порядку (ще до зборів знайти кандидатів на)

  • Головуючого
  • Секретаря
  • Лічільну комісію (мінімум 3 особи)
  • Домовтеся про регламент і хто які питання доповідає

Правила

  • Представники квартир голосують пропорційно площі
  • Якщо один власник має 50 площі всього дому, то тоді голосують 1 власник = 1 голос

Проведення

  • Обираємо голову Установчих Зборів (більшістю присутніх)
  • Секретаря
  • Лічільників
  • Дотримуємося порядку який підготувала і розіслала група

Протокол

  • Кльово мати відеофіксацію, на який носій і яка особа здійснює
  • До того варто повідомити що вона буде
  • А потім на її базі написати протокол
  • Наказом міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово комунальних послуг України від 25/08/2015 №203 затверджено протокол типових зборів співвласників багатоквартирного будинку
  • Проблеми що не включені до цього порядку денного пропонувати записувати і обговорювати на наступних Загальних Зборах чи на правлінні ОСББ
  • Якщо на установчих зборах не було достатньої кількості осіб, протягом 15 діб можна провести письмове опитування по усім питанням порядку денного

Заняття №6: Процедура реєстрації, проблеми

  • ОСББ вважається утвореним з дня завершення реєстрації
  • По факту реєстрації отримується витяг з рєєстру юридичних осіб
  • Процедура відрізняється по районам, тому група має уточнити як це відбувається

Заняття №7: Управління

  • Модель №1. Через органи об’єднання
  • Модель №2. Через винаймання і вибори управителя
    • Ринок таких організацій фактично відсутній
    • Прикладом є приватні жеки в нових будинках
    • За умовами типового договору ухваленого кабміном

Різниця між моделями в тому хто отримує гроші сплачені за послуги

Об’єднання контролює якість

  • Якість, об’єм через акти виконаних робіт
  • Тут можна платити за фактично виконану роботу

Заняття №8: Типові проблеми

  1. Не вдається отримати інформацію про співвласника.
    • Відправити рекомендованого листа за адресою де ОСББ знаходиться і на листі в створеному реєстрі рекомендованих листів вказати “Власнику квартири №…”
  2. Хтось зареєстрував обрану назву
    • Реєструвати назву завчасно
  3. Відсутність розуміння для чого створюється ОСББ
    • Донести що ОСББ це інструмент спільного прийняття рішеннь і форма захисту інтересів громади і кожного співвласника
    • Зібрати аргументи для чого кожному ОСББ: майданчики, парковки, заборона паління, …
  4. Не вистачає інформації щоб прорахувати кошторис на утримання будинку до створення ОСББ
    • Берете інформацію з квитанції + загальну площу будинку і розраховуєте приблизні цифри
  5. Де взяти персонал для обслуговування інженерних мереж по адекватній ціні
    • Укладати угоди з компаніями які є профільними
    • ГІОЦ в Києві для нарахуваннь і сплат
  6. Які форми взаємин укладати з постачальниками
    • Розібратися де власникам варто мати прямі угоди (з монополістами)
    • А де вигідно бути коллективним замовником

Все що знаходиться в квартирі – зона відповідальності власника. Сантехнік в штаті буде 20к на рік, тому часто дешевше замінювати проблемні вузли.

Можливості які відкриває ОСББ

  • Занедбану власніть можна використовувати (типу підвалу який стає качалкою)
  • Впорядкувати прибудинкову территорію
  • В середньому жителі стають більш відповідальними
  • Голова ОСББ зазвичай має довіру і мандат представляти інтереси будинку в місцевому самоврядуванні

Заняття №9: Цінності і їх важливість у формуванні спільнот власників

  • Історія про хлопця в наркотичному сп’янінні що врізалася в забор у дворі і тєма безпеки що об’єднала жителів
  • Цінності – те що допомогає об’єднуватися, фундамент ефективної комунікації
  • Також Цінності кажуть що ми будемо робити чи що робити точно не будемо

Приклади:

  • Самодостатність
  • Якість
  • Клієнтоорієнтованість
  • Самоводсконаленість
  • Ощадливість

Заняття №10: Ефективна комунікація як запорука успіху

  • Остап Стасів оцінює комунікацію як 80% всього в ОСББ

Варіанти

  • SMS, e-mail розсилки
  • Календарі в гугл
  • Групи
  • Форуми

Необхідність

  • Часові рамки при прийнятті рішеннь

Варто комунікувати і гарні новини і проблеми (для спільного розв’язання)

В кінці кінців люди можуть ставати клієнтами один одного і надавати один одному послуги.

Заняття №11: Інновації в ОСББ і управлінні власністю

  • Попередні роки у нас була відсутня культура власності бо всьо наче належало державі
  • LED-лампи, датчики руху на лампах
  • Сонячна енергія для обігріву води
  • “Зелені дахи”
  • В кінці року “корпоратив” жителів будинку на зекономлені кошти, розігрують призи серед тих хто вчасно сплачує за прибудинкову територію
  • Кнопка екстреного виклику служби охорони
  • Має право оформити земельну ділянку у власність
    • Звернутися до органу місцевого самоврядування з дозволом виготовити технічну документацію
    • Отримуємо дозвіл і готуємо документацію з залученням підрядників які мають на то ліцензію
    • Затверджуємо технічну документацію у органу місцевого самоврядування
    • Згідно чинного законодавства земельна ділянка передається ОСББ у довічну власність

Заняття №12: Револьверні фонди

  • Револьверний фонд – спеціальний рахунок для неприбуткової організації, який не оподатковується. Використовується для проектів з невеликими інвестиціями і коротким терміном окупності
  • 10 осбб об’єднуються, сплачують щомісяця певну кількість грошей і отримують всю суму за місяць по черзі (жеребкування)
    • Той хто останній отримає 10к через 10 місяців, але ж і так ні з ким не об’єднуючись він отримає ті ж кошти через такий же час, тому 9 з 10 виграють від участі

Заняття №13: Програми підтримки ОСББ і допомоги у реалізації проектів управління спільною власністю

  •  Органи місцевого самоврядування
  • Державні / приватні банки (Ощад, Приват)
  • Міжнародні фінансові / недержавні (ЄБРР, IFC, USAID, Світовий банк)